【新制度】住所変更登記が『自動』になる？スマート変更登記のメリット

引越しをして住所が変わったとき、これまではご自身で法務局へ「住所変更登記」を申請する必要がありました。しかし、令和8年（2026年）4月からは、法務局が自動的（職権）に住所を変更してくれる「スマート変更登記」という新しい仕組みが順次始まります。

この新制度の最大のメリットは、所有者自身が煩雑な申請書類を作成しなくても、法務局側で最新の住所へと更新してくれる点です。住所変更登記の手間を大幅に削減できる画期的な制度と言えます。

ただし、法務局が勝手に個人の住民票情報を調べることはできません。この自動変更の仕組みを利用するためには、あらかじめ法務局に対して「私の最新情報を検索してもいいですよ」という事前準備の届出をしておく必要があります。

自動で住所変更をしてもらうための事前準備が「検索用情報の申出」です。この事前届出の制度は、住所変更登記の義務化に先立ち、令和7年（2025年）4月21日からすでにスタートしています。

【登録が必要な検索用情報の項目】
・氏名
・氏名のふりがな
・住所
・生年月日
・メールアドレス（法務局からの確認連絡用）

これらの情報をあらかじめ登録しておくことで、以下のような流れでスマート変更登記が進みます。

1. 法務局へ「検索用情報」の申出を行う

↓

2. 法務局が住基ネット等の情報を定期的に確認

↓

3. 住所変更があった場合、法務局から本人へ確認のメール等が届く

↓

4. 本人が了承すると、法務局が自動（職権）で登記を変更！

令和7年4月21日以降に新しく不動産を購入したり相続したりした方は、その登記申請と同時に検索用情報を登録することが義務化されています（同時申出）。

一方で、それより前からご自宅などの不動産を所有している方であっても、任意で「単独申出」として検索用情報を登録することが可能です。法務局の窓口やオンライン申請、または郵送で手続きができます。

ご自身で住所変更登記を申請する場合、通常は国に納める税金として「不動産の数 × 1,000円」の登録免許税がかかります。土地と建物があれば最低でも2,000円、複数の筆に分かれている土地であれば数千円〜数万円になることも珍しくありません。

しかし、検索用情報を登録しておき、法務局が自動で行ってくれる職権登記を利用した場合は、この登録免許税が非課税（0円）になるという大きな節約効果があります。

費用をかけずに登記簿を最新の状態に保てるため、特別な事情がなければ検索用情報の申出をしておくことをおすすめします。

「税金が無料になるなら、引越しをしても自分で申請せずに自動変更を待てば良いのでは？」と思われるかもしれません。しかし、ご自身の状況によっては、自動変更を待たずにすぐに手続きをした方が良いケースがあります。

状況・目的	推奨される対応	理由
特に売却などの予定がない	自動変更を待つ	費用（登録免許税）が節約できるため。
近々、不動産を売却する予定がある	自分で申請する（司法書士へ依頼）	法務局の処理を待っていると取引の期日に間に合わないリスクがあるため。
新しく住宅ローンを組む・借り換える	自分で申請する（司法書士へ依頼）	抵当権の設定登記等には、現在の住所と登記簿の住所が一致している必要があるため。

法務局の住基ネット確認は定期的に行われるものの、「引越しをした翌日にすぐ登記が変わる」わけではありません。法務局からの確認メールのやり取りなどのタイムラグも発生します。

不動産の売却時や、金融機関での融資（抵当権設定）が控えている場合は、登記簿上の住所が即座に最新になっている必要があります。このような急ぎのケースでは、自動変更を待つのではなく、従来通り司法書士に依頼して速やかに住所変更登記（名義人住所変更登記）を申請するのが確実です。

【管轄の法務局について】

不動産の各種登記申請や検索用情報の申出は、対象となる不動産を管轄する法務局（本局・支局・出張所）で行います。お近くの法務局の窓口や、郵送・オンラインでの提出が可能です。

※上記は水戸地方法務局つくば出張所の例です。実際の管轄は法務省HP等でご確認ください。

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REAX司法書士法人代表 平子剣士

保有資格	司法書士、不動産鑑定士、宅地建物取引士
専門分野	相続全般、不動産領域
経歴	大学卒業後、都内司法書士法人にて、金融機関、不動産会社、各士業事務所等からの依頼による不動産登記業務に従事。司法書士業務従事中に不動産鑑定士試験合格。その後、世界最大手の事業用不動産会社（シービーアールイー株式会社）にて、J-REIT、不動産ファンド、金融機関等からの依頼による鑑定評価・コンサルティング業務に従事し、その後独立。