【2024年4月1日開始】相続登記義務化について徹底解説！

2024年から相続登記の義務化が開始！

遺産整理業務イラスト

所有者不明の土地がこれ以上増えないように、2024年4月1日から相続登記が義務化されました！

親族が亡くなると、自宅や預金などの名義変更の手続きを行うのが一般的です。

しかし、被相続人が亡くなった後に相続人同士で遺産分割協議を行い、自宅や土地などの相続登記をしないケースもあり、以前からも問題としてありました。

実際に当事務所の相談でも曾祖父の代から相続登記をしていないということが、不動産を売却する際に判明し困ってしまったなんてこともあります。

相続登記義務化はいつから開始？

相続登記の義務化は令和6年4月1日から開始されました。法改正による変更点などを把握しておく必要があります。

相続登記の義務化が進んだ背景

遺産整理業務イラスト

最近では、被相続人名義の自宅や土地などの不動産が全国に多くあり、相続登記されていない土地や建物で「空き家」の状態が長く続くと、建物の倒壊リスクが高まってしまうことで近隣の住民の暮らしにも影響を与えかねません。

そういった背景から都市計画などもまちづくりを進めるにあたっても「未登記」による計画が進まないことも多数あることから、「相続登記の義務化」へと動きました。

所有者不明の土地とは？

所有者不明の土地とは、国土交通省によると「不動産登記簿により所有者が直ちに判明しない、又は判明しても連絡がつかない土地」を所有者不明の土地と定義しています。

所有者不明の土地が増えてきている原因

所有者不明の土地が増えてきている原因は、相続登記や変更登記が放置されていることにあります。

通常、土地を相続した人は、相続登記（不動産の名義変更）をすることになっていますが、下記のような様々な事情で相続登記を放置しているケースが多くあります。

◎そのまま相続登記を放置してしまった

◎自分で行うつもりだったが、なかなか進まずそのまま放置してしまった

◎相続登記は義務ではないので、そのまま放置していた

これらの事情によって相続登記を放置することで、「土地の所有者を把握できない」、「名前が確認できたとしても居所がつかめない」という問題が増加している背景もあります。

法務省による不動産登記簿における相続登記がされていない土地調査をした結果（平成29年法務省調査）最後の登記から50年以上経過している土地の割合は大都市で約6.6%、中都市・中山間地域で約26.6%という結果がでています。

相続登記義務化に伴う改正ポイント

今回の相続登記に関する改正のポイント

・義務化された相続登記（名義変更）には手続き完了の期限あり

・過料を科せられる可能性あり

・相続人申告登記制度の新設

・相続土地国庫帰属制度の新設

・遺産分割後の名義変更登記も義務化

・義務化に伴う登記手続きの一部が簡略化

・法務局が死亡情報を登記できる

となっています。

以下では義務化になって変わること、新しい制度、手続きの変更など6つのポイントについてさらに詳しく解説していきます。

ポイント1：相続登記が義務化

相続登記が期限付きの手続きとなり、義務となります。

相続により不動産の所有権を取得した者は、相続の開始及び相続で不動産取得を知った日から3年以内に不動産の相続登記（名義変更）をしなければなりません。

遺言など遺贈によって所有権を取得した者も同様に相続登記が必要です。

ポイント2：3年以内に相続登記をしないと科料

相続登記の期限である3年を過ぎると、「10万円以下の過料」が科される見込みです。

不動産を相続したことを知った日から3年以内に相続登記（名義変更）をしないと10万円以下の過料の対象となります。

ポイント3：相続人申告登記制度が新設

今回の法改正にあたって、「相続人申告登記制度」が新設されます。

相続人申告登記制度とは、不動産を相続する者が法務局の登記官に対して「私が不動産の相続人です！」と申告するものです。

この制度は、相続で不動産取得を知った日から3年以内に登記ができない事情がある場合に適用可能です。主に、遺産分割協議が終わらない場合です。

相続人申告登記制度の申請方法

相続人申告登記の具体的な申請方法については未定のようです。

相続人が単独で申請でき、添付資料も簡易的なものとなる見込みです。

すぐに相続登記をできない事情があれば、相続人申告登記しておくことで科料を免れることができます。

ポイント4：相続土地国庫帰属制度の創設

また今回の法改正には、もう一つ特筆すべきことがあります。

相続した土地を、法務大臣（窓口は各地の法務局）に申請し、承認を得たうえで国庫に帰属させる制度です。

「土地を相続したが、結局使えないから登記をせず放置している」ような方は、この制度により不要な土地を国に返すことも可能です。

ただし、全ての申請を認めるわけではなく、下記に該当する土地は、当申請を行うことはできません。

・建物のある土地
・担保権または使用・収益を目的とする権利が設定されている土地
・通路など他人によって使用されている土地
・土壌汚染対策法に規定する特定有害物質で汚染されている土地
・境界のあきらかでない土地、その他所有権の存否、帰属または範囲について争いがある土地
・崖のある土地など、通常の管理にあたり過分の必要または労力を要する土地
・工作物や樹木、車両などが地上にある土地
・除去が必要なものが地下にある土地
・隣接する土地の所有者などと争訟をしなければ使えない土地
・その他、管理や処分をするにあたり過分の費用または労力がかかる土地

また国庫に帰属させるには、承認後所有権を放棄して全て終わりというわけではなく、10年分の管理費を支払わなくてはいけないため、事前によく検討したうえで申請を行った方がよいでしょう。

なお、相続土地国庫帰属法に関しては、相続登記の義務化に先行して2023年4月27日から開始される見込みです。

相続土地国庫帰属法について詳しくは下記の記事をご参照ください。

ポイント5：遺産分割後の名義変更登記も義務化

3年以内に遺産分割について決着がつかない場合は、相続人申告登記制度を利用して事前に申告することが可能です。相続登記の義務を履行したものとして認めてもらえます。

ただし、この時点では正式な相続登記ではありません。

申請したとはいえ”仮”状態といえます。申請内容と遺産分割後の内容が異なるいう事態の発生も考えられます。

正式に不動産を相続する相続人が確定したら、確定したその日から3年以内に相続登記をしなければなりません。この登記も義務化されます。

ポイント6：登記手続きの一部が簡略化

相続登記の義務化に伴い、手続きが簡略化されます。

これまでは、相続人全員の協力がなければ相続登記手続きを行えませんでした。そのため、非協力的な相続人がいると手続きできません。

これでは相続登記の期限内に手続きを終えるのは困難です。

このような事情から、相続登記の手続きが一部簡略化されることとなりました。手続きが簡略化されるケースを2つ解説します。

ケース1：遺産分割協議

法定相続分の相続登記後あるいは相続人申告登記制度後、遺産分割協議による相続登記が必要なケースです。

法定相続人全員の同意がないと相続登記できませんでしたが、不動産を相続する相続人だけで相続登記手続きが可能となりました。

ケース2：遺贈

被相続人（不動産の名義人）が不動産を遺贈する内容を残していたケースです。

不動産の遺贈を受ける者は、法定相続人全員または遺言執行書の協力があって相続登記が可能でした。

今回の改正で、不動産の遺贈を受ける者が単独で手続きできるようになりました。

ポイント7：法務局が死亡情報を登記できる

住民基本台帳ネットワークシステムのデータをもとに、法務局が死亡情報を登記できるようになります。

登記簿上の名義人が死亡したと把握したら、法務局（登記官）の判断で死亡情報を登記します。

死亡情報は登記されますが、相続登記を代行してくれるわけではありません。続登記は相続人がしなければなりません。

現在未登記の不動産も義務化対象の見込み

相続義務化となる2024年からの登記のみが対象ではないようです。

現在未登記の不動産も対象となる見込みです。

となると、これまで相続登記を放置してきた方々全員が手続き対象となります。

・相続登記をきちんと行っているか

・未登記のままの不動産がないか

まずはご自身やご家族で確認してみましょう。

未登記かどうか調べる方法

未登記となっていないか調べる方法があります。

現在の登記については、

・法務局で不動産登記の全部事項証明書を取得する

・登記情報を取得できるインターネットサービス(有料)

があります。

未登記の不動産にお心当たりがある方、登記について全く把握しておられない方は確認してみましょう。

まだ登記手続きをしていない場合は、早めの対応が必要

相続登記義務化により過料が科されるだけでなく、未登記の土地にはリスクがありました。

・相続登記義務化後、お子さんやお孫さんに迷惑をかける

・未登記の不動産を売却したり、担保にできなくなる可能性がある

・相続人の中に借金を抱えている人がいた場合、不動産を差し押さえられるリスクがある

相続登記がしばらく放置されている土地は、司法書士に依頼することをおすすめします。

相続人の探索や戸籍収集に手間がかかり、相続人が多いは手続きが煩雑で複雑なためです。

お仕事やご家庭の事情で日中に市役所や法務局へいけない場合も、司法書士へ登記含め相続手続きを依頼するとよいですよ。

相続登記を放置している土地があるなら、早めに対策をして、義務化に備えましょう。

相続登記の無料相談実施中！

相続手続きや遺言書作成、成年後見など相続に関わるご相談は当事務所にお任せ下さい。

当事務所の相続の専門家が親切丁寧にご相談に対応させていただきますので、まずは無料相談をご利用ください。

予約受付専用ダイヤルは0120-253-280になります。

お気軽にご相談ください。

相続登記サポートの費用

項目	相続登記節約プラン	相続登記お任せプラン	相続手続きまるごとお任せプラン
初回のご相談	〇	〇	〇
被相続人の出生から死亡までの戸籍収集 ※1	×	〇	〇
相続人全員分の戸籍収集 ※1	×	〇	〇
収集した戸籍のチェック業務 ※2	〇	〇	〇
相続関係説明図（家系図）作成	×	〇	〇
遺産分割協議書作成（１通）※7	×	〇	〇
相続登記（申請・回収含む） ※３、４、５、6	〇	〇	〇
不動産登記簿謄本取得	〇	〇	〇
預貯金の名義変更	×	×	〇
パック特別料金	55,000円～	99,000円～	135,000円～

※１戸籍収集は４名までとなります。以降１名につき4,400円（税込）頂戴致します。
※２戸籍に不足がある場合、1通につき2,200円（税込）を頂戴致します。
※３相続登記料金は、「不動産の個数（筆数）が３以上の場合」「複数の相続が発生している場合」には、追加料金をいただきます。
※４不動産の評価額により、料金に変更が生ずる場合がございます。
※５不動産が多数ある場合、不動産ごとに相続人が異なる場合は、申請件数が増えますので別途加算されます。
※６当事務所の報酬とは別に登録免許税（固定資産評価額の0.4％）他実費が必要になります。例えば、不動産の評価額が2,000万円の場合、国への税金として2,000万円×0.4％＝80,000円が別途掛かります。
※７遺産分割協議書のみの作成ご依頼の場合の費用は、22,000円（税込）～になります。また、遺産分割協議書に不動産以外の内容を記載する場合は別途費用が発生します。
※８司法書士が被相続人名義の不動産をご依頼いただいた市町村にて調査いたします。

不動産売却代理サポートの費用

つくば相続遺言相談センターでは「相続手続き」から「相続不動産」の売却までを一括してサポートしております。

亡くなられた方の不動産の相続登記（名義変更）から不動産売却までを相続人へ売却経費を差し引いた代金の分配（換価分割）までを一括してお任せしていただける業務です。
相続における遺産分割や相続登記手続き、不動産売却については当事務所へご相談ください。

サポート	サポート料金
不動産売却代理サポート	不動産売却代金　×　1.5％

※ 別途不動産会社から仲介手数料で売却査定額の1.5%の費用が発生します
※ 料金は残金決済時に頂戴しますので先にお支払いしていただく必要はありません
※ 上記報酬の他に、別途実費をいただきます

相続登記の詳しいサポート内容はこちら＞＞

この記事の執筆者

REAX司法書士法人代表 平子剣士

保有資格	司法書士、不動産鑑定士、宅地建物取引士
専門分野	相続全般、不動産領域
経歴	大学卒業後、都内司法書士法人にて、金融機関、不動産会社、各士業事務所等からの依頼による不動産登記業務に従事。司法書士業務従事中に不動産鑑定士試験合格。その後、世界最大手の事業用不動産会社（シービーアールイー株式会社）にて、J-REIT、不動産ファンド、金融機関等からの依頼による鑑定評価・コンサルティング業務に従事し、その後独立。