遺産分割協議の失敗事例

両親の残した自宅を兄の健太さん（仮名）と妹の佐代子さん（仮名）が相続し、現在は健太さん一家が住んでいます。

相続した時の持分割合は健太さんが４分の３、佐代子さんが４分の１ですが、数年後、自宅の老朽化に伴い、建替えを検討することに。

しかし、土地が佐代子さんとの共有のままでは、抵当権の設定に佐代子さんの承諾が必要となることが判明したのです。

結局、健太さんは佐代子さんの土地持分を1000万円で買い取ることになりました。

その結果、

・健太さんの負担……土地購入代金1000万円、不動産取得税、登録免許税

・佐代子さんの負担……土地売却に伴う譲渡所得税

の経費が発生しました。

佐代子さんは兄妹の間ですから「もっと安くてもいい」という気持ちでしたが、兄妹間の売買の場合は、時価で売買しないと贈与税がかかってくる恐れがあるということで時価による売買となりました。

孝さん（仮名）の亡くなったお父さんは、住居と土地、駐車場、賃貸住宅とその土地という合計３つの不動産を残していました。

それらを相続したのは、妻（孝さんのお母さん）と子供３人（孝さん、壮太さん、太一さん）です。

それらの土地には、面積や立地条件に若干の違いがあったことと、相続税の納税の関係で遺産分割を急いだ結果、すべての土地建物を各相続人が４分の１ずつ共有することで遺産分割をしました。

後日、賃貸住宅の建替えを機に遺産分割協議のやり直しをすることになり、法律的には問題がなかったものの、税務上の問題が起きる可能性があったため、結果的には「固定資産の交換の特例」による持分の交換で対処することになったのです。

また、子供３人に対して土地持分の取得に伴う不動産取得税と登録免許税、さらには交換した土地に評価の差があるため、差額分に対して贈与税がかかってしまいました。

「とりあえず共有にしておこう」は後で悔いを残すことに

この二つのケースは、兄弟姉妹・親子間ということもあって、ごく自然な成り行きでとりあえず共有として遺産分割をした例です。

ところが、建替え問題等が後になって発生して、本来払わなくてもいい税金が余計にかかってしまったのです。

二つの事例の対処法として、ケース１では、土地を健太さんが、金融資産を佐代子さんが相続しておけば、土地購入に伴う不動産取得税、登録免許税、譲渡所得税はかかりませんでした。

その際、土地評価額と金融資産の差額を「代償分割」することで、後日の手続きも必要なかったと考えられます。

ケース２では、居宅の土地には孝さんの家族と両親の住む二世帯住宅が建っていたこともあり、孝さんのお母さんと孝さんが住宅と土地を相続し、残りの子二人は別々に駐車場と賃貸住宅の土地・建物を相続しておけば良かったと考えられます。

このように、急な相続発生で気持ちも動転して「とりあえず共有にしておこう」と遺産分割をしてしまうのは、将来のことを考えるとやや早計かもしれません。

兄弟姉妹は仲がよくても、時間の経過とともに状況が変化することもあります。

やはり、当初から相続に精通している司法書士に相談して、後に悔いを残さない対策をとっておくことがポイントのようです。

遺産分割による不動産の共有には、より慎重に対応するのが賢明と言えるでしょう。

REAX司法書士法人代表 平子剣士

保有資格	司法書士、不動産鑑定士、宅地建物取引士
専門分野	相続全般、不動産領域
経歴	大学卒業後、都内司法書士法人にて、金融機関、不動産会社、各士業事務所等からの依頼による不動産登記業務に従事。司法書士業務従事中に不動産鑑定士試験合格。その後、世界最大手の事業用不動産会社（シービーアールイー株式会社）にて、J-REIT、不動産ファンド、金融機関等からの依頼による鑑定評価・コンサルティング業務に従事し、その後独立。